智能诉讼评估

江门市中级人民法院

当前位置: 首页>>新闻中心>>新闻速递>>基层动态

    江门万达广场与商铺业主对簿公堂,业主称门前增建柱子影响客流
    来源:     时间: 2018.07.30

    江门万达广场与商铺业主对簿公堂,业主称门前增建柱子影响客流

    稿件来源:南方都市报 发表时间:2018-7-27

    本报记者:罗忠明 通讯员陈怡杏 刘洁 何奎

     

     

    出卖人在商铺的外立面增建柱子是否会构成违约,归根到底要立足于买卖双方在合同中就该问题有否约定以及如何约定。近日,南都记者获悉,江门市万达商场一商铺的业主认为商铺出卖方江门万达广场投资有限公司在商铺门前增建柱子影响客流量而索求赔偿,遭到出卖方拒绝,双方因此对簿公堂。

    【事件回放】

    原告认为客流量稀少是商铺柱子惹的祸

    追讨赔偿无果遂起诉

    据裁判文书显示,原告温某与被告江门万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》,约定被告向原告销售江门市万达广场某商铺。原、被告双方在合同中还约定:该商铺预售后,出卖人不得擅自变更该商铺项目的规划、设计。确需变更的,出卖人应书面征得买受人同意。

    原告温某称,合同签订后,原告依约向被告支付了全部购房款,被告也向原告交付了该商铺;被告向原告提供了该商铺的平面图,按图纸设计,该商铺为临街铺位,门面直接无阻拦对街道开放,以实现方便展示、吸引客流、促进交易的铺位功能。

    但在商铺经营的过程中,原告认为被告交付的商铺与合同中约定的商铺不一致,被告交付的商铺在门面外增建了三处承重柱梁,直接对商铺门面的展示功能造成了巨大的障碍,并严重影响到商铺客流的便利性,对商铺的价值造成了重大的贬损。原告多次要求与被告协商并要求被告承担违约责任,但被告却置之不理,故原告提起本诉,请求法院判决被告按涉案房屋总价的20%向原告支付违约金。

    对此,被告万达公司辩称,涉案商铺的外立面设计已经规划部门审批,所有的建筑流程符合国家规定,建筑施工工程已竣工验收并备案,不存在合同约定中的“规划、设计变更”,且涉案商铺外立面不影响使用,不会对原告经营造成负面影响,原告已接收商铺并实际使用多年,原告以此为由要求被告承担违约责任没有事实和法律依据,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

    【法院判决】

    商铺加建柱子合法无违约

    驳回原告诉讼请求

    蓬江法院经审理后认为:首先,从柱子所立的位置看,站在该商铺外面的街道从商铺的门口可以清晰看到商铺里面的内观,可以正常出入该商铺。其次,商铺门前多出的柱子属于涉案商铺所在楼盘的外立面设计的承重,属于商铺的外观,不属于商铺的内部结构,无需经原告同意即可进行建设。

    再次,针对该商铺外立面的设计变更,既经江门市规划局召集专家审议确定,也符合规划并已办理竣工验收及备案。综上,法院判决驳回原告的诉讼请求。

    随后,原告不服,向江门市中级人民法院提起上诉,市中院对一审查明的事实予以确认并判决驳回上诉,维持原判。

    【法官评析】

    出卖人在商铺的外立面增建柱子是否构成违约?

    一看双方当事人合同约定。原、被告双方在规划、设计变更的事宜上只约定了如导致原告所购商铺结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更,则被告需要通知原告;但如应有关政府主管部门的要求必须进行的更改,对该商铺进行的优化设计(比如:立面设计等),未影响商铺结构形式、户型、朝向等商铺质量或使用功能的,被告无需通知原告,原告不能以此为由要求被告承担违约责任或其他责任。

    二看柱子位置是否对客人进入商铺造成阻碍。从原、被告提供的涉案商铺以及所在街道的现场照片及现场外观情况可以显示,站在该商铺外面的街道从商铺的两个门口可以清晰看到商铺里面的内观,并且可以正常出入该商铺。从商铺左侧及中央所立的柱子距离商铺的位置可以正常行走及观看商铺的内观,涉案商铺所在的街道或附近街道也存在与该商铺情况一致或基本一致的其他商铺。

    三看出卖人增建柱子的建设方案是否符合规划以及经有关部门备案。一方面,涉案商铺外立面柱子的设立是经江门市规划局召集专家审议确定,该些柱子的设立属于商铺外观的建设,并没有影响商铺自身的结构形式、户型、朝向变化的规划或设计。另一方面,被告也取得了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,并办理了竣工验收及备案,其建筑符合法律法规的相关规定。