江门市中级人民法院

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    南都江门:服务不到位,拒交物业费?江门中院发布十大物业服务合同纠纷案例
    来源:     时间: 2018.01.12

    服务不到位,拒交物业费?江门中院发布十大物业服务合同纠纷案例

    稿件来源:南都江门 发表时间:2018-1-12

    记者:罗忠明 通讯员:何奎 张迪楠

     

    “物业服务不到位,减免业主逾期缴交物管费滞纳金;业主拒交费,无理要败诉……”昨日(112日)上午,江门市中级人民法院发布《物业服务合同纠纷案件审判白皮书》和全市法院物业服务合同纠纷案件十大典型案例。

    案例一:物业服务不到位,减免业主逾期缴交物管费滞纳金

    ——江门市新会区某物业管理有限公司诉梁某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】20173月,某物业公司诉称与梁某之间存在物业服务合同关系,但梁某自20143月起没有缴纳物业管理费,故向法院提起诉讼,请求判令梁某立即支付物业管理费2739.14元(暂计至20173月)及相应违约金(暂计至2017331日止为4600.86元)。梁某抗辩认为涉案小区物业服务存在问题因此才拒交物业管理费。根据法院调查取证,涉案小区确实存在诸如设施老化、卫生差、乱停车等物业服务不到位的问题。

    在案件审理期间,经法院主持,双方当事人达成了一致调解意见:一、物业公司与梁某一致确认截至2017330日止,梁某尚欠物业公司20143月至20173月的物业管理费合计2739.14元,此款梁某定于201745日前一次性支付给物业公司,物业公司收款后应即时交付发票给梁某。二、物业公司自愿放弃本案其他诉讼请求。

    【点评】本案有相关证据证明物业公司的服务存在不达标的事实,法院依照事实与法律对双方当事人进行调解,在业主缴纳物业管理费的同时减免了滞纳金,并且法院在案件调解过程中对涉案物业公司发出要求整改的司法建议,事后回访时发现收效甚好。

    案例二:业主拒交费,无理要败诉

    ——江门市某物业服务有限公司诉黄某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】20111228日,某物业公司与涉案小区业委会签订《小区物业服务合同》,并在合同签订后依约为涉案小区提供物业管理服务。黄某作为小区业主,在获得物业公司提供的物业管理服务后,以该公司提供物业服务不到位,及对业主委员会成立的合法性及业主委员会选聘物业服务企业的程序存在质疑为由,拒绝缴纳物业服务费。

    法院经审理认为,黄某对其抗辩意见未能提供证据予以证明,应承担举证不能的不利后果。业主委员会是业主大会的代表机构,其签订的《小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的,该合同对涉案小区全体业主具有约束力,黄某作为业主,在获得物业公司提供的物业管理服务后,按照等价有偿的原则,应向物业公司支付物业服务费用及逾期付费的违约金。

    【点评】在物业纠纷审判实践中,业主多以物业公司服务不到位、物业公司选聘程序不合法、业主并非合同当事人等为由进行抗辩,但业主往往难以对自己的抗辩意见提供证据证明,或因没有法律依据而难以胜诉。根据我国《合同法》的相关规定,如果物业公司基本履行了物业服务义务,只是存在部分的瑕疵,并不构成根本违约。此时,物业公司已履行了合同的主要义务,业主应当承担支付物业服务费的义务,但依法享有要求物业公司继续履行和采取补救措施的权利。我国物业管理相关司法解释规定,建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力,业主以其并非合同当事人为由,或仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的,法院不予支持。业主对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑,可向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见,妥善处理纠纷,并不能据此拒交物业费,否则,在没有充足证据证明物业服务存在质量问题的情况下,应按约定付费,并承担违约责任。

    案例三:权利人主张权利需及时,诉讼时效届满后将丧失胜诉权

    ——江门市某物业发展有限公司诉刘某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】某物业公司从200231日开始与开发商签订《物业管理委托合同》后一直为涉案小区提供物业管理服务至今。2004117日,业主刘某与该物业公司签订《物业管理合同书》、《委托银行代缴物业管理费协议》及《本业主(住户)承诺》,约定由该物业公司进行物业管理,物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.8元收取,管理费缴交时间为每月10号,业主与管理公司签订委托银行收款协议,由银行划账,管理费按指定期限缴交,逾期按每日10‰收取滞纳金。刘某自2004年收楼后至200912月一直有缴纳物业服务费,但从20101月开始,因对物业公司服务不满,故拖欠物业管理费至今未交。该物业公司遂于20161011日提起诉讼,要求刘某支付20101月至2016731日的物业管理费及违约金。

    法院经审理认为,双方签订物业管理合同合法有效,对双方均具有约束力。刘某作为业主享受了物业公司提供的物业服务,应当依约交纳物业服务费。物业公司向刘某主张201011日至2016731日拖欠的物业管理费,但在刘某否认在本案应诉之前有收到过其催收物业管理费通知的情况下,物业公司未能提供充足有效的证据证实其在20161011日向法院提起诉讼之前,有向刘某催收过物业管理费。故在20161011日提起本案诉讼之前,物业公司因怠于向刘某行使主张拖欠物管费的权利,对于刘某拖欠其201011日至20141010日的物业管理费的两年诉讼时效已届满,对于其该部分主张,法院不予支持。对于物业公司主张的刘某拖欠的20141011日至2016731日的物业管理费问题,刘某依约应交纳物业服务费。

    【点评】根据双方签订的《物业管理合同书》、《物业管理委托合同》的内容,可以认定涉案小区的物业管理费系按月缴纳,因此涉案小区的物业管理费作为定期给付之债,每月定期形成。根据《中华人民共和国民法通则》(2009827日)第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。”第一百三十七条:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。有特殊情况的,人民法院可以延长诉讼时效期间。”法律规定诉讼时效是对权利人的督促,权利人怠于行使权力,在诉讼时效届满后,权利人丧失胜诉权。该物业公司又主张已经通过投递《欠费催款通知书》、上门催收、电话催收等方式向业主催收,认为诉讼时效已经中断,并为此提交了《欠费催款通知书》予以证明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第一项“具有下列情形之一的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’,产生诉讼时效中断的效力:(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书,对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”的规定,该物业公司陈述其每月将《欠费催款通知书》投递到刘某楼下的邮箱,但其并未能提交证据予以证明,应承担举证不能的法律后果,因此诉讼时效并未中断,故法院认定刘某拖欠物业公司201011日至20141010日期间的物业管理费超过诉讼时效,因此对201011日至20141010日期间的物业管理费不予支持。

    案例四:业主委员会更换“管家”需合法

    ——江门市蓬江区某物业管理有限公司诉江门市某小区业主委员会物业服务合同纠纷案

    【主要案情】涉案小区原由旧物业公司提供物业管理服务,合同期限至2013630日止。2013323日,业主委员会通知旧物业公司合同到期后不再续约,同年6月,业主委员会重新招聘新物业公司,并成立7人评审小组投票决定物业公司的选聘事项。涉案物业公司成功中标并与业主委员会签订了新的《物业管理服务合同》,合同期限自201371日至2015630日。涉案物业公司进场时遭到旧物业公司和部分业主的阻挠,交接未能完成。

    法院经审理认为,业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下,先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司,违反了法律法规规定的民主议定程序。另外,业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此,涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定,新的《物业管理服务合同》无效。

    【点评】根据《物业管理条例》有关规定,业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业,应当召开业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,亦即“双过半”同意。

    本案中,在业主委员会与旧物业公司签订的旧的《物业管理服务合同》合同期限到期前的2013323日,业主委员会在未经业主大会会议讨论,获得“双过半”同意的情况下,先自行决定合同期满后不续约并通知旧物业公司,该决定违反了法律法规的强制性规定。另外,在选聘物业公司其他程序中,业主委员会也未能征询业主大会的意见。因此,一审、二审法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定,新物业公司与涉案小区业主委员会签订的新的《物业管理服务合同》无效,判决驳回新物业公司要求履行合同的诉讼请求。

    案例五:业主逾期缴费,应支付欠付的物业服务费及违约金

    ——开平某物业公司诉关某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】关某购买了涉案房屋,并与物业公司签订了《前期物业服务协议》,约定由该物业公司为关某的涉案房屋提供物业管理服务,关某需每月1日向物业公司支付物业服务费590.68元以及分摊的电费,并约定物业使用人如逾期交纳物业服务费,从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。从201631日开始,关某没有依约向物业公司缴纳物业服务费及公摊电费,经物业公司书面催收,关某仍拒绝缴纳前述费用。物业公司遂诉至法院要求关某支付拖欠的物业服务费4725.44元以及公摊电费26.02元。

    法院经审理认为,关某欠费事实属实,判决关某应支付物业服务费4725.44元、公摊电费26.02元给物业公司。并认为关某未按期支付相关费用造成物业公司利息损失,但是双方约定的违约金标准过高,关某对违约金标准也提出异议,一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,将违约金标准调整为按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%来计算,关某以每期欠付的物业管理费为基数分段计算违约金支付给物业公司。

    【点评】根据《物业管理条例》第七条第五款的规定,业主需履行按时交纳物业服务费用的义务。本案中,关某逾期支付物业服务费造成物业公司利息损失,应当按照双方签订的《前期物业管理协议》的约定支付违约金给物业公司。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,协议约定的违约金过高,显失公平,关某也要求对违约金进行调整,因此法院根据关某违约的性质、物业公司损失的程度,根据公平原则对违约金标准进行了调整。

    案例六:转让物业,旧业主应履行合同约定的告知义务

    ——江门某物业公司诉邓某、王某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】邓某作为业主与物业公司签订《前期物业管理服务协议》,约定涉案房屋物业管理具体事项,包括业主转让或者出租物业时,应当将物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让合同或者出租合同向物业公司备案,并按物业公司规定办理相关变更手续等事项。邓某于201367日向王某转让涉案房屋,并将房屋过户到王某名下。双方签订了《房产买卖合同书》,约定邓某负责物业管理费到20136月止。物业公司认为邓某、王某没有付清20141120日至2016430日的物业管理费,遂起诉至法院要求邓某向物业公司支付物业管理费以及相应的违约金,王某对邓某的债务承担连带清偿责任。

    法院经审理认为,涉案《前期物业管理服务协议》具有法律效力。王某是涉案房屋的新业主及实际使用人,王某应承担向物业公司支付20141120日至2016430日物业管理费的责任。邓某虽称其已于201367日将涉案房产转让给王某,并办理了过户手续,故此后的物业管理费不应由其负担。但邓某并未能提供证据证明其已经按照《前期物业管理服务协议》的约定将物业转让合同交予物业公司备案以证实房产转让的事实,更未在合理期间内带同王某至物业公司办理相关变更手续,因此邓某与物业公司约定涉案合同解除的条件并未成就。邓某于2016720日第一次庭审时才将涉案房屋转让的相关资料交予物业公司,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定,双方签订的《前期物业管理服务协议》于2016720日才解除。因此,邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。.

    【点评】根据物业公司与邓某签订的《前期物业管理服务协议》的约定,双方对业主解除物业服务合同的条件有详细的约定。本案中,邓某虽于201367日将涉案房产转让给王某,但其并未能提供证据证明其已经履行合同约定的产权变动告知义务,因此双方约定的合同解除条件并未成就。邓某于2016720日才将房产转让的相关资料交予物业公司,因此《前期物业管理服务协议》于2016720日才得以解除。而王某为涉案房屋的新业主和实际使用人,应承担向物业公司支付物业管理费的义务,邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。

    而且《广东省物业管理条例》第五十七条规定:“业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”因此,在日常生活中,即使物业服务合同没有相关物业转让或者出租后相关物权变动告知的约定,根据前述条例,业主在转让或者出租物业后,也应向为业主委员会和物业服务企业承担物权变动情况告知的义务。

    案例七:业主委员会是否有权解除前期物业管理合同、前期物业公司是否需要返还物业管理有关资料

    ——开平市某小区业主委员会诉开平市某物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷案

    【主要案情】2011228日,物业公司与开发商签订一份《商住小区前期物业管理合同》,约定物业公司是涉案小区的前期物业管理机构,为业主和住户提供服务和管理。2015524日涉案小区成立业主大会并选举产生业主委员会。201583日,涉案小区以该物业公司谋取私利严重损害全体业主合法权益为由,就解聘该公司进行业主表决,已表决业主共157户,所占的专有部分面积为33059.49,符合法定人数的业主同意解聘涉案前期物业公司。2015810日,业主委员会向物业公司出具《解聘通知书》,要求其于2015813日终止物业服务并撤场。但是该物业公司以该业主委员会成立程序不合法、无权代表小区业主解除前期物业管理合同且物业公司不存在违约行为为由拒绝退出涉案小区的物业管理。业主委员会遂向法院起诉,要求法院判令解除双方的物业服务关系,前期物业公司退出小区物业服务区域,移交物业用房以及相关设施设备以及物业服务材料。在诉讼过程中,该前期物业公司退出涉案小区的物业管理,并移交了部分物业管理相关材料。

    法院经审理认为,当地的住房和城乡建设局已对选举产生的涉案业主委员会进行备案,是对其合法性进行确认。涉案小区总建筑面积为58158,住宅单位为262户,而参与表决的业主共157户,所占的专有部分面积为33059.49,符合《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于 “两个过半数” 的规定,因此,该小区业主委员会根据业主大会的决定有权解除与涉案前期物业公司之间的物业服务关系。但是由于该小区的业主委员会未能提供证据证明该前期物业公司持有的具体物业管理资料明细,因此对其返还余下物业管理有关资料的主张因证据不足不予支持。法院最终判令解除前期物业公司对涉案小区的物业服务关系,但驳回业主委员会要求移交其余物业服务材料的诉讼请求。

    【点评】依照《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”的规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,涉案小区表决解聘前期物业公司的程序合法,而涉案小区业主委员会经选举产生并已经当地的住房和城乡建设局备案确认,该业主委员会根据业主大会表决的结果有权解聘涉案前期物业公司。

    依照《物业管理条例》第二十九条:“在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”《广东省物业管理条例》第四十二条:“物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(五)物业及配套设施的产权清单;(六)物业服务用房的清单;(七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料,物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。在前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。”《广东省物业管理条例》第五十一条关于“物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:(一)第四十二条规定的资料;(二)物业服务用房;(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(五)其他应当移交的财物、资料”的规定,涉案前期物业公司确实应该移交其合法占有的资料给业主委员会。但是涉案前期物业公司对持有业主委员会所主张的物业管理资料予以否定,而业主委员会作为主张方未能提供前期物业公司持有相关物业管理资料的具体明细,双方提交的《前期物业服务协议》中也未能反映开发商聘任前期物业公司时所移交的管理资料。因此本案因证据不足而驳回业主委员会要求前期物业公司返还物业管理资料的诉讼主张。

    案例八:业主个人未签订书面前期物业服务合同,物业公司亦可以主张物业管理费

    ——江门市某物业服务有限公司诉朱某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】2009521日,某物业的建设单位与旧物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。20145月,前述《前期物业管理服务合同》到期后,该建设单位没有再继续选聘旧物业公司进行物业管理,而是选聘涉案物业公司进行管理,并出具《委托书》,内容有:“由于原物业公司与我司的合约期限于2014531日到期,我司现正委派你司接管物管一职,全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”20141027日,涉案物业公司与旧物业公司签订了《物业管理交接协议书》,约定:“(1)物业管理于20141031日前移交,届时旧物业公司退出,由涉案物业公司接管;(22014111日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由旧物业公司收取,之后的由涉案物业公司收取……”新、旧物业公司还对物业的交接其他事宜进行了约定。涉案物业现尚未成立业主委员会,涉案物业公司也未与业主签订书面的物业服务合同。朱某是涉案物业某号房屋的所有权人,其认为涉案物业公司并没有与业主签订物业服务合同,因此无权向其收取物业管理费,便自201411月开始没有缴纳物业管理费。涉案物业公司遂诉至法院要求朱某支付欠缴的物业管理费。

    法院经审理认为,建设单位与涉案物业公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同,但从物业公司提交的《委托书》、《物业管理交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示,建设单位事实上已委托涉案物业公司对涉案物业进行物业管理,而经法院现场勘查,物业公司确实为涉案物业提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务,可见物业公司已进场对涉案物业进行了实际管理。因此,建设单位与涉案物业公司已经形成了物业委托管理合同关系,而涉案物业业主委员会尚未成立,故该合同属于前期物业服务合同,即使物业公司没有与各业主签订物业服务合同,根据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,上述《委托书》对涉案物业的业主具有约束力,物业公司作为物业服务提供方,在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业服务费,朱某应当承担支付物业服务费的责任。

    【点评】有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业服务合同,因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力为由拒交物业管理费。对此,法律有明确的规定,根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。所以业主以自身非物业服务合同当事人作为抗辩不能得到法院支持。

    案例九:业主主张物业服务确存在质量问题的证明标准认定

    ——台山市某物业公司诉黄某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】2010316日,某物业公司与开发商某房地产有限公司签订《前期物业服务合同》,由该物业公司为涉案小区提供前期物业服务。黄某为涉案小区某房的业主,2012822日与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》,约定由该物业公司为小区提供物业服务。黄某认为物业公司没有履行门岗服务,没有实行24小时值守服务,没有保障公共环境卫生,没有履行公共设施的维护服务以及小区存在违章建筑等物业服务质量瑕疵问题而拒绝缴纳201312月至20166月的物业服务费。经物业公司合理催收,黄某仍未缴纳。物业公司遂诉至法院追缴黄某欠缴的物业服务费。

    法院经审理认为,关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则,即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应,虽然从黄某提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处,但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱,亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明,故黄某以服务质量为由拒交物业费,理据不足,法院不予支持。故此法院判决黄某应向物业公司支付欠缴的物业管理费。

    【点评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催缴,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点,业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题,而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务,仅仅是某些环节、个别区域做得不够好,存在一般瑕疵,那么不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业管理费的合法理由。

    案例十:家中失窃,物业服务企业应承担责任的情形

    ——江门市某物业管理有限公司诉张某物业服务合同纠纷案

    【主要案情】2003213日,某物业公司与建设单位签订《物业管理委托合同》,约定:建设单位委托物业公司对涉案物业进行管理。签订上述《物业管理委托合同》后,物业公司进驻涉案小区,为涉案小区业主提供物业管理服务。涉案某房屋位于涉案小区中,属于张某所有,于2003年购买使用。涉案小区至今未成立业主委员会。2017117日,江门市蓬江区发展改革和统计局出具《备案回执》及《物业服务收费备案表》,对物业公司管理小区服务收费进行备案,执行时间20156月。2007110日,张某因家中失窃向江门市公安局江华派出所报警,公安机关出具《报警回执》给张某,该宗盗窃案件至庭审辩论终结之日止尚未侦破。张某因家中财物被盗及对物业公司服务质量不满意,与物业公司发生争议,未缴纳20141月至201612月的物业管理费。物业公司遂诉至法院追缴物业管理费。

    法院经审理认为,物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同,该合同是物业公司管理涉案小区的合法依据。物业公司进驻涉案小区提供物业管理服务,张某作为小区业主接受物业公司的物业服务,应当支付对等的物业管理费。对张某关于物业公司没有提供合格的物业管理服务以致其家中被盗,不需支付物业管理费的主张,因物业公司承担的物业服务义务包括小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等等,是一对多提供服务的性质,更着重保障小区业主共益性权利,其对单个业主房屋内财物的安全保障有一定的义务,但该义务不能与保管合同中保障物品安全义务对等,即在本案中张某的被盗不能直接构成在物业管理服务合同法律关系中拒付物业管理费的理由,尚需提供充分证据证明物业公司存在履行物业管理服务义务不合格行为,但张某仅对被盗一事提供了《报警回执》予以证明,并未提供任何证据证明物业公司在此事件发生中有履行物业管理服务义务不合格的行为,张某依法应承担举证不能的法律后果。因此法院认定张某应向物业公司支付拖欠的物业管理费。

    【点评】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助的义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定安保义务,那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时,业主可以以物业服务企业未尽到安保义务,是对合同义务的不完全履行,属于以违约行为为由进行抗辩。然而物业服务企业不可能杜绝或者随时制止小区内一切损害的发生,因此不能苛求物业服务企业对这种不确定的危险承担过重的义务。只要物业服务企业尽到了合理范围内的注意义务、采取的合理的预防措施,物业公司就可以对业主因第三方侵害所遭受的损失免责。换言之,业主要对抗物业公司行使物业费请求权时,应提供充分的证据证明物业公司在事件中存在违法或者根本性违约行为,否则业主拒交物业管理费的抗辩将无法获得法院支持。